Contrato de mediación o corretaje en la compraventa de inmuebles

La ausencia de una regulación expresa de los contratos de mediación o corretaje en la compraventa de inmuebles, ha dado lugar a numerosos conflictos que han sido resueltos por los Tribunales mediante copiosa jurisprudencia que ha ido delimitando su forma y contenido. Les expongo una serie de incidencias o vicisitudes que el letrado debe evitar en el momento de la firma del contrato.

La falta de norma expresa – en torno a la citada actividad – se ha subsanado por la doctrina jurisprudencial, destacando las características principales de dicho contrato y los requisitos que deben cumplirse para su correcta aplicación.

Mediación compraventa inmuebles

Definición: El citado contrato consiste en la obligación del intermediario de poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, con el fin de concluir un contrato de compraventa, a cambio del cobro de una cantidad alzada o porcentual del precio del bien objeto de la relación. Para ello el mediador debe desarrollar una actividad destinada a lograr tal fin.

Perfección: La moderna doctrina considera que el cumplimiento de la prestación de la relación jurídica entre el cliente y el mediador no nace de la mera firma del contrato sino que exige para su efectividad la intervención del intermediario en la conclusión del negocio, para que surja la obligación del devengo de sus honorarios. (Sentencias de 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995 y 3º de abril de 1998). Por tanto hasta que no concluya la operación en la que interviene el agente o surjan actos inequívocos de haber cristalizado la operación no le corresponde el cobro de los honorarios acordados del que ha encargado la operación.

Buen fin de la operación: El agente, salvo pacto expreso entre las partes, no responde del buen fin de la operación, por lo que, en general, con la firma del contrato privado de compraventa o escritura pública nace para el cliente el pago de la retribución acordada. De este modo lo establece la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 junio de 2007, al afirmar que “efectivamente la naturaleza del contrato de mediación implica que el mediador ha de poner en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que se pueda llegar a concluir un contrato… El mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando  el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, a la condición suspensiva de su celebración (sentencia de 30 de marzo de 2007 y las allí citadas)”. Por tanto el resultado que da derecho a la retribución es la perfección del contrato (del cliente con el presentado), incluso si posteriormente se declara nula la escritura de compraventa siempre que el agente haya intervenido sin reserva alguna por el cliente en la resolución del contrato de compraventa. (STS 12 de mayo de 2016).

Regulación: El contrato de mediación inmobiliaria se rige en primer lugar por las cláusulas pactadas por las partes, según los artículos 1091 y 1255 del Código Civil, por lo que si lo acordado entre las partes fue la búsqueda de un cliente que aceptase las condiciones de venta pactadas, el agente cumple su cometido buscando un comprador que las asuma estando obligada la parte que lo contrató al pago de la comisión prevista aunque el cliente unilateralmente desista de la compraventa una vez comunicada la existencia del  comprador y no se lleve a cabo.

En el supuesto que no exista contrato de mediación en exclusiva y otro mediador ponga en contacto a las mismas partes quienes contratan en condiciones distintas de las inicialmente previstas ya por haber transcurrido un dilatado plazo de tiempo desde la primera intervención y/o por un precio notablemente inferior al inicialmente exigido, únicamente surgirá la obligación del pago de la comisión al primero de los mediadores si éste acredita que su intervención fue determinante para la compraventa llevada posterior a efecto.

Características del contrato. La intervención del agente es predominantemente progestora sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente (SS TS 118/12/86, 11/2/91 y 23/9/91, entre otras.

Por otra parte, si el agente no tiene ninguna intervención en la concertación y perfección de la compraventa cuya comisión de corretaje reclama, aunque haya suscrito el contrato correspondiente con el cliente, no nace la obligación del pago de dicha comisión ya que no hubo un provecho por parte del cliente de las gestiones practicadas por el mediador. En definitiva, la actividad del agente debe llevar directa o indirectamente a la firma del contrato a que se halla destinada su actividad, salvo pacto expreso en contra.

De este modo, el intermediario no tiene derecho a contraprestación “cuando el contrato tiene lugar previas gestiones de la propia demandada”, sin que el carácter exclusivo del encargo limite “la facultad del dueño para concertar personalmente el negocio, salvo pacto expreso” y que el mediador, por no haber realizado la prestación a su cargo, no tiene, en tal caso, derecho a reclamar “una comisión por servicios no prestados”. El contrato en exclusiva únicamente obliga a no vender por medio de otra persona.

La celebración del contrato de compraventa. Complementando lo expuesto, recordar que la más reciente jurisprudencia sobre el contrato de mediación inmobiliaria (STS de 25.XI.2011) hace un exhaustivo análisis de ese contrato, y lo define como “aquél por el que se encarga al mediador, a cambio de una remuneración, que indique la oportunidad de celebrar un determinado contrato o que consiga la celebración del mismo; el mediador no contrata con el tercero sino que se limita facilitar la aproximación entre las partes, teniendo como fin último la celebración efectiva del contrato, como obligación de resultado. Es un contrato atípico, por lo que, en cuanto a su régimen jurídico, habrá que estar en primer lugar a lo pactado por las partes al amparo del principio de autonomía de la voluntad, después a las normas generales de las obligaciones y contratos, más tarde a los usos comerciales, y por último, a los preceptos de aquellos contratos con los que guarda analogía, como la comisión mercantil, el mandato o el arrendamiento de servicios. El problema más frecuente en la práctica es cuando tiene el mediador derecho a percibir la remuneración pactada. Pues bien, destaca la sentencia que el mediador no tiene derecho a la remuneración: 1.- si el contrato encargado no llega a celebrarse. 2.- si se ha celebrado pero no por la actividad del mediador (siempre que no haya nexo de causalidad entre la gestión del mediador y el contrato celebrado: sí habría derecho a percibir la remuneración si se lleva a efecto después, por ejemplo, de la revocación del contrato de mediación pero aprovechando la gestión). 3.- si se celebra después del plazo pactado, a no ser que se pruebe que se celebró después, pero por razón de la actividad medidora, con cuyo retraso las partes han querido evitar el pago al mediador”.

Contrato de arras en la compraventa. Uno de los supuestos que concurre en la mayoría de los contratos de compraventa es la formalización previa de un contrato de arras, que en ocasiones y por diversas circunstancias, no concluye con un el contrato de compraventa.

Aunque ciertamente la entrega de arras supone un pacto accesorio al de un contrato de compraventa o bien se une a un contrato de promesa de venta puede cumplir diferentes funciones: como mero anticipo del precio de un contrato ya perfeccionado- arras confirmatorias– como cuantificación anticipada de unos perjuicios diamantes del incumplimiento contractual – arras penales– o bien confiriendo a cada una de las partes contratantes la posibilidad de apartarse libre y unilateralmente del contrato con las consecuencias prevenidas en el art. 1454 del CC –arras penitenciales– esto es debiendo perderlas el comprador si desiste del contrato o bien devolverlas por duplicado el vendedor si es él quien desiste o se aparta del negocio, lo cierto es que si es la actitud de la vendedora quien frustra la compraventa, debe entenderse la operación cumplida y deberá abonar al agente el precio estipulado por la mediación.

Resumiendo, son numerosas las vicisitudes que pueden surgir en un contrato de mediación de una compraventa (precio aplazado, entregas a cuenta, imposibilidad de realizar la compraventa por no conseguir el precio, incumplimiento de condiciones suspensivas etc.) por lo que debe examinarse con detenimiento las cláusulas del contrato previamente a la firmarlo y añadir las salvedades oportunas, a fin de evitar que se genere la obligación de la vendedora al cumplimiento de sus obligaciones aunque no se haya perfeccionado el contrato de compraventa con la intervención del agente o el pago de la comisión aunque no se haya percibido el importe de la compraventa.

Gabriel Almárcegui
Digestum Legal