Novedades que introduce el Real Decreto-Ley 21/2018 de 14 de diciembre en materia de vivienda y alquiler

El pasado 18 de diciembre de 2018 se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 21/2018 que entró en vigor un día después y que introduce medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

El Real Decreto-ley pretende mejorar la normativa al respecto y con ello garantizar el derecho a la vivienda. Los motivos que justifican la urgencia y necesidad de dichas medidas son la vulnerabilidad económica y social de las familias, el incremento de los precios de mercado, la escasez de vivienda social, el crecimiento de los desahucios y la deficiencia en materia de accesibilidad de las personas con discapacidad, entre otras.

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Por ello, vamos a tratar las principales novedades que dicha normativa introduce y que son las siguientes:

1.- MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

a.- Se amplía el plazo de duración mínima de los contratos a 5 años (anteriormente eran 3 años) cuando el propietario sea persona física y a 7 años cuando el propietario sea una persona jurídica.

b.- Finalizado el plazo de 5 o 7 años (según el arrendador sea persona física o jurídica), si las partes no se comunican con una antelación mínima de 30 días su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará por 3 años más, en lugar de 1 año como se establecía anteriormente, dotando de mayor estabilidad el arrendamiento.

c.- Sobre la renta y su revisión las partes pueden pactarla aunque si no se pacta expresamente se entiende que no hay posibilidad de revisarla. En el caso de que no se determine cual es el sistema de revisión de la renta deberá aplicarse el Indice de Garantía de Competitividad.

d.- Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán a cuenta del arrendador cuando fuera persona jurídica, salvo aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa del arrendatario.

e.- Se permite cualquier garantía complementaria aunque en arrendamientos de vivienda no podrá exceder de dos mensualidades de renta, limitándose así los excesos que hasta el momento se producían con la exigibilidad de dicha garantía.

f.- Los contratos de arrendamiento anteriores a la entrada en vigor del RDL continúan rigiéndose por lo establecido anteriormente aunque resulta interesante advertir que pueden las partes acordar que los contratos preexistentes se adapten al régimen jurídico del RDL, siempre que no resulte contrario a las previsiones legales.

2.-MODIFICACION DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

a.- Se incrementa hasta el 10% la cuantía del fondo de reserva (que deberá adaptarse dentro de los tres ejercicios presupuestarios siguientes) y se establece la posibilidad de que dichos recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad .

b.- Se amplía la obligatoriedad de realizar las obras de accesibilidad en aquellos casos en los que las ayudas publicas a las que la comunidad de propietarios pueda acceder alcancen el 75% del importe de las mismas.

c.- Se establece que se pueda prohibir utilizar las viviendas como arrendamiento “turístico” mediante acuerdo de las 3/5 partes de propietarios y cuotas. En base a la misma mayoría pueden pactarse cuotas especiales de gastos o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, sin que puedan ser superiores al 20%. . Dichos acuerdos no pueden tener efectos retroactivos.

3.- MODIFICACION DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL

En los procedimientos de desahucio, el requerimiento de pago que se realiza por el Juzgado al inquilino de vivienda habitual deberá incluir información sobre la posibilidad de que pueda acudir a los servicios sociales (indicando los datos de los servicios sociales a los que puede acudir), para que se valore por éstos su situación de vulnerabilidad. En el caso de que se valorase dicha situación los servicios sociales lo comunicarán al Juzgado, y deberá acordarse por dicho motivo la suspensión del proceso durante un mes o dos hasta que se adopten las medidas oportunas, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica. Adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento el trámite oportuno.

4.- MODIFICACION DE LA LEY DE HACIENDAS LOCALES

a.- Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica, cuando el arrendador sea un ente público.

b.-  Se fija un recargo del 50 % de la cuota del IBI para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente. Se define el concepto de vivienda desocupada, castigándose el mantenimiento de parques de viviendas desocupados para otros fines.

c.- Se prevé la posibilidad (no la obligación) de que los Ayuntamientos puedan bonificar hasta el 95 % en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

5.- MODIFICACION DE LA LEY DEL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS

Se establece la exención de este Impuesto en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

Irene González Arnal
Asociada. Especializada en Derecho Matrimonial y de Familia.