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SOCIMIS – Sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario

Concepto: Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (acrónimo SOCIMI), conforme la Ley 11/2009, de 26 de octubre, modificada posteriormente por Ley 16/2012, de 26 de diciembre, a la que haremos mención, en la que se regulan sus requisitos y características.

SOCIMI

Tiene como objeto social principal la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, la tenencia de participaciones de otras SOCIMI y la de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva. Consiste en inversiones de bajo riesgo y atractivas por sus beneficios tanto desde el punto de vista fiscal como por su liquidez y transparencia.

Se trata de un vehículo adecuado para el acceso de los ciudadanos a la inversión en sociedades destinadas al mundo inmobiliario sin demasiado riesgo de pérdida de sus recursos, al hallarse destinados los fondos en dicho tipo de bienes generalmente estables, sin demasiadas oscilaciones que pongan en grave peligro las sumas invertidas.

Orígenes: Las Socimi equivalen en España a las Real Estate Investment Trust (REIT) que nacieron – como otras muchas figuras destinadas a la inversión inmobiliaria- en Estados Unidos en los 60, con el fin de dar una oportunidad a los interesados de invertir en grandes corporaciones destinadas al mundo inmobiliario de modo fácil y sencillo y con gran liquidez, al negociarse en Mercados Alternativos. Bursátiles (MAB).

Las primeras REIT fueron en su inicio compañías hipotecarias dedicadas a inversiones en la financiación de terceros. Posteriormente evolucionaron y se han dedicado a la adquisición de bienes inmuebles para su explotación en arrendamiento no financiero. Su atracción es la del reparto de los ganancias anualmente y los beneficios fiscales para los que invierten en la adquisición de sus participaciones sociales.

Aunque no son demasiados los años que han transcurrido desde su inicio como vehículo financiero, lo cierto es que han tenido un gran eco mundial por lo que se ha propagado en la mayoría de los estados desarrollados por ser conscientes de la importancia que para el mundo inmobiliario supone, ya que ha ayudado al aumento en el mercado de la oferta de numerosos bienes inmuebles en arrendamiento, de diversa gama y precio.

Evolución en España: Ha tenido un desarrollo dispar, aunque nacieron con la Ley 11/2009, cuando el país se hallaba inmerso en un período de crisis, y necesitaba este tipo de oferta de bienes inmuebles en arrendamiento, para romper con la costumbre hasta dichas fechas existente de adquirir la propiedad de la vivienda o de los inmuebles en que se desarrollaba la actividad, con el inconveniente de inmovilizar un activo en bienes no dedicados a la producción. La acogida no fue de lo mejor, pobre hasta la reforma del año 2012 en que se redujeron los requisitos para su creación y funcionamiento. Sirva de ejemplo durante 2010 – 2011 no se constituyó ninguna SOCIMI ¡

La última modificación normativa ha hecho más atrayente este tipo de inversión para las personas interesadas en la adquisición de valores de este tipo de sociedades, tanto desde el lado mercantil como fiscal, ya que se disminuyó el capital social al propio tiempo que se aumentaron las exenciones fiscales para los inversores.

También se aproximó al público en general la posibilidad de invertir en valores de bienes inmuebles sin grandes desembolsos mediante su adquisición en un mercado cotizado, al propio tiempo que se ofertaba un mayor número de bienes de alquiler en el mercado, con la posibilidad de obtener una rentabilidad anual y de modo sencillo.

La citada Ley ha sido objeto de adaptación mediante modificaciones mediante Ley 16/2012, de 27 de diciembre, Ley 27/2014 de 27 noviembre, y RDL 3/2016 de 2 diciembre.

La ley del año 2012, tuvo una importancia primordial para el desarrollo de las SOCIMI’s al haber modificado los requisitos necesarios para su constitución y funcionamiento (capital mínimo, aumento de endeudamiento, y supresión de  un número mínimo de activos antes tres) así como exenciones fiscales para los inversores).

Normativa española: Después de las modificaciones que se han introducido por las citadas Leyes con el objeto de acomodarla a las necesidades actualmente existentes en el mercado español, puede decirse que dicha vehículo de inversión ha encontrado su acomodo y aunque de modo prudente se ha ido desarrollando.

El preámbulo I de la ley 12/2009 expresa de modo claro y sencillo el fin de la citada norma: “la búsqueda de mejoras constantes en el bienestar de los ciudadanos mediante el impulso de nuevos modelos de inversión  que proporcionen una respuesta adecuada a las necesidades constantes del mercado y minimizar los impactos negativos de los ciclos económicos”.

Comprende un preámbulo subdivido en dos apartados, I y II, 13 artículos, 4 disposiciones adicionales, 3 disposiciones transitorias, 1 derogatoria y 12 disposiciones finales.

El preámbulo I está destinado a justificar el nacimiento de la nueva ley con el fin de proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias, especialmente en un mercado como el español en el que aquéllas participaban en aquel momento con el 16% del PIB frente al 10 % de otras economías avanzadas.

La ley se halla destinada a la constitución de una nueva figura para la adquisición de activos inmobiliarios, consistentes en viviendas, locales comerciales, residencias, hoteles, garajes, oficinas y otros para su arrendamiento.

Este tipo de sociedades requiere establecer una serie de requisitos relativos a la inversión patrimonial, a las rentas que genere dicha inversión y a la obligatoriedad de distribución de resultados.

Por otra parte, para favorecer su constitución se fija una base de tributación moderada del 19% por el Impuesto de Sociedades, si bien deben cumplir una serie de requisitos, como que un 80% esté constituido por inmuebles urbanos destinados al arrendamiento y adquiridos en propiedad o participaciones en sociedades que cumplan los mismos requisitos, y que las principales fuentes de resultados sea el de las rentas provenientes del mercado inmobiliario.

Este producto está dirigido a los pequeños y medianos accionistas haciéndoles asequible la inversión en activos inmobiliarios con un cartera diversificada, disfrutando de una rentabilidad inmediata al exigir una distribución de dividendos muy significativa desde el primer momento.

Es obligado que coticen en mercados regulados, lo que les da agilidad en su enajenación y adquisición, además de seguridad, sencillez y fiabilidad en la inversión, por lo que es un requisito esencial para la aplicación del régimen fiscal especial del que se benefician.

Las SOCIMI se rigen por la citada norma y deben cumplir los requisitos de estar destinadas al objeto social que se establece en el art. 2, además de las generales previstas en la Ley de Sociedades de Capital para las sociedades anónimas.

El objeto social de las SOCIMI consiste en la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento así como la tenencia de participaciones de capital de otras SOCIMI  y de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria, excepto una serie de bienes de características especiales que constituyen  un conjunto complejo de uso especializado, integrado por suelo, edificios, instalaciones y obras de urbanización y mejora que, por su carácter unitario y por estar ligado de forma definitiva para su funcionamiento, se configura a efectos catastrales como un único bien inmueble, entre ellos,

a) Los destinados a la producción de energía eléctrica y gas y al refino de petróleo, y las centrales nucleares.

b) Las presas, saltos de agua y embalses, incluidos su lecho o vaso, excepto las destinadas exclusivamente al riego.

c) Las autopistas, carreteras y túneles de peaje.

d) Los aeropuertos y puertos comerciales.

A efectos de la inscripción de estos inmuebles en el Catastro y de su valoración no se excluye la maquinaria integrada en las instalaciones, ni aquélla que forme parte físicamente de las mismas o que esté vinculada funcionalmente a ellas.

Se ha suprimido la obligación de diversificar en varios inmuebles las inversiones estando autorizado que uno de ellos represente el 100 % de la inversión.

El capital social mínimo debe ser de 5 millones de euros, derogándose la primitiva obligación de que el importe ascendiese a quince millones de euros, lo que ha aproximado este tipo de sociedades especiales al inversor. Solo habrá una clase de acciones.

Se debe incluir obligadamente en la denominación de la entidad el lema “Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, Sociedad Anónima” o su abreviatura “SOCIMI,S.A.”

Están reguladas, además de por la ley de Sociedades de Capital por la Ley 24/1998 de 28 de julio, sobre el  Mercado de Valores.

Quedan exentas del pago del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentos todas las operaciones de constitución y aumento de capital así como las aportaciones no dinerarias a dichas sociedades, así como de unas bonificación del 95% de la cuota por la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y la adquisición de terrenos para la promoción de viviendas destinadas al arrendamiento, debiendo cumplir los requisitos establecidos en el art.3 de la ley de constitución de esta entidades.

Este tipo de sociedades debe tener invertido al menos el 80% del valor activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a tal finalidad o en participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades dedicadas al mismo fin.

Asimismo como mínimo el 80% de las rentas del ejercicio deben provenir del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social y de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas a su objeto principal.

Una vez cumplidas sus obligaciones administrativas y mercantiles, las SOCIMI deberán repartir entre sus socios:

  1. El 100 % de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones a que se refiere el art.2.1. de la Ley 11/2009, en el plazo del mes posterior al acuerdo de distribución que deberá tomarse en los seis meses siguientes a la conclusión del ejercicio.
  2. Asimismo deberá repartir al menos el 50 % de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones a que se refiere el apartado 1 del art. 2 de esta Ley, realizadas una vez transcurridos los plazos a que se refiere el art.3.3. de esta Ley, afectos al cumplimiento de su objeto social principal. El resto de estos beneficios deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento de dicho objeto, en el plazo de los tres años posteriores a la fecha de transmisión. En su defecto, dichos beneficios deberán distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios, en su caso, que procedan del ejercicio en que finaliza el plazo de reinversión.
    Si los elementos objeto de reinversión se transmiten antes del plazo de mantenimiento de tres años, a que se ha hecho referencia anteriormente los beneficios deberán distribuirse en su totalidad conjuntamente con los otros beneficios, en su caso, que procedan del ejercicio en que se han transmitido.
    La obligación de distribución no alcanza, en su caso, a la parte de estos beneficios imputables a ejercicios en los que la sociedad no tributaba por el régimen fiscal especial establecido en esta Ley.
  3. Al menos el 80 % del resto de los beneficios obtenidos.

 

La obligación de distribución no alcanza a la parte de los beneficios procedentes de rentas sujetas al tipo general de gravamen.

La entidad tributará al tipo de gravamen del cero por ciento en el Impuesto de Sociedades siempre que los inmuebles  cumplan con el requisito de permanencia de tres años a que se ha aludido anteriormente.

La entidad está sometida a un gravamen del 19% sobre el importe íntegro de los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos a los socios cuya participación en el capital social de la entidad sea igual o superior al 5 por ciento, cuando dichos dividendos, en sede de sus socios, estén exentos o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10 por ciento.

Dicho gravamen tendrá la consideración de cuota de Impuesto de Sociedades. Y de modo general estarán sujetos a retención los dividendos o participaciones en beneficios repartidos a sus socios.

Información. El art.11 de la mencionada Ley, establece la obligación de incluir en las cuentas anuales en un apartado denominado “Exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI, Ley 11/2009”, una serie de datos para información fiscal de las autoridades y de los socios minoritarios que dan transparencia a varias de las operaciones mercantiles realizadas de modo que se conozcan las inversiones realizadas, los beneficios obtenidos, su distribución, la fecha de adquisición de los inmuebles destinados al arrendamientos información sustancial para conocer la entrada y salida en este régimen fiscal.

El incumplimiento de varios de los requisitos establecidos en la citada Ley llevará consigo la pérdida del régimen fiscal especial y su tributación por el régimen general como: la exclusión voluntaria o forzosa de su negociación en mercados regulados, el incumplimiento de las obligaciones de información, la falta de acuerdo de distribución del  pago total o parcial de los dividendos en los términos y plazos fijados en la norma, la renuncia voluntaria a este régimen fiscal, y el incumplimiento de cualquier otro de los requisitos exigidos en la citada ley.

Previsión futura

El asentamiento de este tipo de sociedades en el mundo económico español, puede apoyar a los sectores dependientes de la vivienda y de la construcción en general ya que es un medio más para su desarrollo y diversificación, junto con otras figuras ya existentes que ayudan en estos momentos de crisis económica a la reactivación del sector. Al tratarse de una inversión colectiva tiene menor riesgo para los interesados en este tipo de inversiones, por la facilidad de entrada y salida en la adquisición de sus participaciones al cotizar en un mercado secundario unido a sus beneficios fiscales.

El 23% del mercado de la vivienda se mueve al alrededor de este tipo de sociedades, y aunque no es mayoritario, cada día aumenta su número debido a su rentabilidad que es elevada comparado con otros sectores – entre un 22,1% y un 28%,- por lo que su futuro es prometedor y mejor que otras opciones de inversión en otras actividades sectoriales, si bien se han centrado en la inversión en edificios singulares y en centros comerciales, especialmente en el sector hotelero, por lo que habrá que esperar a que la recuperación económica sea real para que se invierta en el sector residencial.

Gabriel Almarcégui – Departamento Mercantil
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